Existem muitas dúvidas em relação ao processo da Usucapião. Nós elencamos as 5 principais que foram cuidadosamente respondidas pelos nossos parceiros da GFX Advogados. Confira!
1. O que é Usucapião de Bem Imóvel?
Existem diversas espécies de usucapião (ordinário e extraordinário subdivididos em rural e urbano), oriundas do mesmo conceito:
ser um instituto jurídico criado para defender a função social da propriedade, garantindo a aquisição originária de propriedade e de outros direitos reais, pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei.
Este modo de adquirir é originário, pois não há relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito. Essa proteção inerente ao conceito de propriedade privada ocorre quando o instituto defende a sua função social, atendendo ao Direito e Garantia Fundamental elencada no art. 5º, Inciso XXIII da CRFB.
O direito à propriedade privada só é garantido se ela atender a sua finalidade econômica e social do bem sobre a qual incide, voltada para o bem geral de toda a sociedade, e não apenas para o atendimento das necessidades do proprietário. Se existe algo de absoluto na Propriedade é justamente a sua função social.
A Usucapião não representa um ataque ao direito de propriedade e sim sua defesa e honra a posse, pois, exige-se do possuidor a detenção por um período. Assume-se esse direito contra outrem que embora tendo título de propriedade abandonou o imóvel ou deixou que outro o ocupasse e com isso garantiu um direito mais relevante que a propriedade, o direito à moradia.
2. O que dá ou não direito à Usucapião de bens Imóveis Urbanos?
- Bens públicos e que não podem ser comercializados não se enquadram.
- O morador deve possuir posse especial sobre o bem: conter a intenção de dono, ser mansa e pacífica, ser contínua e duradoura e de boa fé, com justo título para a Usucapião Ordinário.
- Não deverá haver oposição pelo proprietário (porém a defesa desta posse em juízo contra terceiros não retira essa característica).
- Ter o ânimo de dono, sendo proibida a usucapião pela posse de atos de mera tolerância (contratos de locação, comodato e depósito).
- É proibida a posse em intervalos, sendo que ela deve estar conservada durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ação de usucapião.
- O imóvel deverá ser localizado em área urbana e área de superfície máxima do terreno deverá ser de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
3. Como pedir a Usucapião de bens Imóveis Urbanos?
Usucapião Judicial
- Ação proposta pelo atual possuidor do imóvel que deve buscar uma forma de tornar sua situação legítima. Ele deverá juntar a petição de entrada à planta da área requerida. A sentença que julgar o processo será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis com intervenção obrigatória do Ministério Público. Esta ação deve ser ajuizada no foro da situação do imóvel discriminado na petição de entrada.
- É necessário que o proprietário do imóvel e os vizinhos sejam incluídos para testemunhar.
- Eventuais impostos sobre transferência de imóvel não se aplicam neste caso.
Usucapião Extrajudicial
- Requerida pelo interessado (usocapiente) ao registrador de imóveis da situação do bem para condução do procedimento administrativo.
- O registro da Usucapião ocorrerá se forem provados os seus requisitos legais e não houver litígio.
- Pode-se optar por entrar com o pedido judicial e extrajudicial ao mesmo tempo, caso não haja litígio.
- O procedimento se inicia a requerimento do usucapiente, respeitando o princípio da instância que rege o direito registral imobiliário.
- O interessado deverá estar assistido por advogado, exigência legal decorrente da complexidade do ato postulatório.
- A petição será anexada à prova documental pré-constituída, para comprovar a posse prolongada pelo tempo exigido no rol de exigências de usucapião requerido.
4. Quais são os documentos para requerer a Usucapião Extrajudicialmente?
- Justo título (abrange todo ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro), se houver;
- Prova de quitação de tributos e taxas;
- Outros cujo objetivo é o de evidenciar a posse do imóvel, tais como: contratos de prestação de serviço no imóvel, correspondências e também as certidões negativas de distribuição, que comprovam a natureza mansa e pacífica da posse e ata notarial.
5. Quantas modalidades existem para a Usucapião de Imóveis Urbanos existem?
Individual: posse contínua de, no mínimo, 5 anos
Requisitos:
- O imóvel não pode ultrapassar 250 m²;
- Boa fé;
- Não há exigência de justo título;
- É necessária a posse mansa e contínua de imóvel urbano para fins de moradia;
- O possuidor não pode ser titular de outro imóvel, seja ele rural ou urbano.
Individual por abandono de lar: Posse contínua de, no mínimo, 2 anos
Imóvel que seja usado como lar de um casal, com ou sem filhos, mas que posteriormente seja abandonado por um dos cônjuges/companheiros e o outro permaneça no imóvel.
Requisitos:
- É necessária a posse mansa e contínua de imóvel urbano para fins de moradia;
- O imóvel deve ter sido habitado com exclusividade, sem que o ex-cônjuge, ex-companheiro ou outra pessoa tenha compartilhado a propriedade.
Coletiva: Posse contínua de, no mínimo, 5 anos
Imóvel que for ocupado por uma população de indivíduos de baixa renda, como se donos fossem, sem que seja possível identificar as respectivas áreas de cada possuidor, tendo todos destinado o imóvel para moradia, é susceptível a ser usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Requisitos:
- O imóvel não pode ultrapassar 250 m²;
- Não há exigência de justo título;
- Posse mansa e contínua de imóvel urbano para fins de moradia;
- O possuidor não pode ser titular de outro imóvel, seja ele rural ou urbano.
Forma mais simples de aquisição originária de imóvel por usucapião.
Usucapião Extraordinária: Posse contínua de, no mínimo, 15 anos
Requisitos:
- É necessária a posse mansa e contínua de imóvel urbano para fins de moradia.
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